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7月31日，國常會強調，要調整優化房地產政策，根據不同需求、不同城市等推出有利于房地產市場平穩健康發展的政策舉措，加快研究構建房地產業新發展模式。中信證券預計，政策仍將沿著在供給側為企業減負，在需求側鼓勵合理需求釋放的節奏進展。房地產產業鏈整體將受益新的政策環境。

不過，行情方面，經歷近一周火爆行情后，地產板塊今日小幅回調，中證800地產指數收跌0.82%，龍頭房企中，萬科A、招商蛇口等跌超1%。但從盤中行情觀察，連續兩日的長影十字星，表明多空力量十分焦灼，分歧明顯。

(相關資料圖)

板塊代表ETF，地產ETF（159707）全天震蕩調整，場內價格收跌1.11%，全天成交額6932萬元。

站在當下時點，廣發證券在研報中表示，地產板塊目前正處在“三新”階段，即新起點、新格局、新機遇，看好中國房地產行業以及頭部企業未來的發展機遇。

1、新起點：供求關系發生重大變化

從歷史來看，2016年四季度，中央首次在經濟工作會議首次提出“房住不炒、因城施策”，“穩定”和“民生”成為行業發展的主旋律，由此也奠定了行業未來7年行業政策方向。

而在前不久的高層會議上，中央重新提出了“適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢”。這一表述，從頂層定義上調整了對當前房地產市場現狀的判斷，從過去的供不應求和防止房價上漲進入行業新狀態新起點，全國及各地方政策也將隨之調整，預計各地限制性政策也將進入調整階段。

這一表述也意味著開啟行業發展的新篇章，在這個新的起點位置，看好中國房地產行業以及頭部企業未來的發展機遇。

2、新機遇：新發展模式下的3個機會

以“高杠桿、高負債、高周轉”為特征的舊發展模式是特定階段的產物，存在“資金脆弱性、抗風險能力弱”等多重弊端。高層會議倡導“房地產新發展模式”，國常會也提出加快研究構建房地產業新發展模式。

從行業來看，廣發證券認為，行業發展新舊模式交替需要維持四方面的平衡，誕生三個方向的機會。

在構建行業發展新模式以及過渡階段，解決地方政府土地庫存、承接行業施工投資、保證房價預期平穩、替換行業高杠桿，這四個因子的平衡是過渡期成功的關鍵。

廣發證券指出行業新模式有幾個突破發展的方向：

其一為資本+代建模式，引入長久期、低成本的資本作為土地投資商，并由具備強管理能力的代建公司賦能項目開發，既可以解決存量問題，也可以成為市場的有效組成部分。

其二REITs+資產運營模式，資產持有方通過將所持有的沉淀性資產出表，引入社會資本成為資產的持有者，實現資產持有方從重到輕的轉變，為長期資本提供靈活退出的機制。

其三為優質開發企業由開發類的資產結構逐步向開發類+持有類的資產結構轉向，由單一開發業務為主向多元化業務轉向。

3、新格局：頭部房企在銷售、投資方面更優

銷售方面，根據克而瑞及公司經營公告，8家強信用房企全口徑銷售金額/百強房企的比例從2021年的17%提升至2023年上半年的33%，銷售集中度持續提升。

投資方面，全國性央國企具備明顯的配置優勢，且權益比例、聚焦精度、利潤率水平均有持續改善。看好土地新貨占比高在新環境下的資產周轉率提升預期，及重點18城市市場布局比例高的企業在利潤率上的彈性。

廣發證券重點指出，行業目前估值處于歷史底部，政策調整優化后預期環境將迎來較大幅度的改善，看好貨值充沛具備中長期成長空間的龍頭房企，推薦關注板塊及龍頭房企投資機會。

就央國企以及頭部優質房企配置而言，建議特別關注地產ETF（159707）。資料顯示，地產ETF（159707）跟蹤中證800地產指數，集中匯集市場16只頭部房企上市公司，在投資方向上具有明顯的頭部集中度優勢。前十大成份股權重超8成，“保萬招金”權重占比超5成，高度聚焦頭部地產企業，契合龍頭強者恒強產業周期趨勢！

同時，中證800地產指數成份股國企央企含量高，同時享受“中特估”概念加持。地產ETF（159707）也是目前市場上唯一跟蹤中證800地產指數的行業ETF，具備稀缺性與辨識度。

數據來源：滬深交易所。

風險提示：地產ETF被動跟蹤中證800地產指數，該指數基日為2004.12.31，發布日期為2012.12.21，指數成份股構成根據該指數編制規則適時調整。文中指數成份股僅作展示，個股描述不作為任何形式的投資建議，也不代表管理人旗下任何基金的持倉信息和交易動向。基金管理人評估的本基金風險等級為R3-中風險，適合適當性評級C3以上投資者。任何在本文出現的信息（包括但不限于個股、評論、預測、圖表、指標、理論、任何形式的表述等）均只作為參考，投資人須對任何自主決定的投資行為負責。另，本文中的任何觀點、分析及預測不構成對閱讀者任何形式的投資建議，亦不對因使用本文內容所引發的直接或間接損失負任何責任。基金投資有風險，基金的過往業績并不代表其未來表現，基金管理人管理的其他基金的業績并不構成基金業績表現的保證，基金投資需謹慎。

來源：金融界資訊

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