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2023年上半年各地政策仍保持寬松趨勢，近百城調整住房公積金政策的同時，多地放松住房限購限售。與此同時，隨著今年6月LPR的下行，房貸利率降至歷史低位。

根據中指研究院監測數據，上半年全國有超百省市（縣）出臺政策超300條，公積金支持政策仍是重要舉措之一、購房補貼政策亦是各地因城施策的主要手段。部分城市涉及優化限購政策、降低首付比例及房貸利率、優化預售資金監管等方面。

從政策調控節奏來看，一季度政策出臺節奏相對穩定，政策效果顯現疊加積壓需求釋放，市場活躍度整體提升。三四線城市前期政策出臺較多，政策空間已受限，5月以來政策的出臺頻次也逐步放緩。部分核心城市如杭州、南京等繼續微調政策，進一步穩定市場預期。

(資料圖片)

上半年近百城調整公積金政策

優化公積金政策成為近兩年各地支持房地產市場發展、促進需求釋放的主要手段之一。

可以看到，多城出臺提高公積金貸款額度、降低公積金首付比例、“一人購房全家幫”、提取公積金用于支付首付款、支持“商轉公”貸款、提高租房提取公積金額度等政策。

以今年上半年為例，據中指研究院不完全統計，上半年近百城調整住房公積金政策，其中一線城市中深圳、上海、廣州均調整了多孩家庭公積金貸款額度，北京優化公積金提取條件；二線城市中，烏魯木齊、大連、濟南、長沙、太原、杭州、合肥、鄭州、寧波、蘇州、南昌等城市均降低公積金首付比例或提高貸款額度。

以上海為例，自2023年5月1日起，符合上海市住房公積金貸款規定的多子女家庭購買首套住房，最高貸款限額（含補充公積金最高貸款限額）在上海市最高貸款限額的基礎上上浮20%。即個人最高貸款限額為60萬元，繳交補充住房公積金的，最高貸款限額在上述限額基礎上增加12萬元；家庭最高貸款限額為120萬元，繳交補充住房公積金的，最高貸款限額在上述限額基礎上增加24萬元。

廣州則于今年6月28日發布新政，明確生育二孩及以上的家庭(至少一個子女未成年)使用住房公積金貸款購買首套自住住房的，住房公積金貸款最高額度上浮30%。按照新政，一人貸款的最高額度可達78萬元，兩人或兩人以上一起貸款的最高貸款額度可達130萬元。

蘇州則自4月21日起住房公積金政策有所調整（不包括工業園區），個人貸款額度上限由45萬元提高到60萬元，家庭貸款額度由70萬元提高到90萬元。

在業內看來，調整公積金貸款政策有利于降低購房者置業門檻，較低的貸款利率也有利于減少家庭貸款利息支出，減輕還貸壓力，同時也提高了公積金資金池的使用效率。

超20城放松住房限購限售

在住房限制性政策方面，各地繼續放松限購區域，降低居民購房門檻。

據國是直通車報道，以限購、限貸、限售、限價為代表的行政性、限制性購房政策一度被視為各地樓市調控工具箱中的“殺手锏”。不過，隨著中國房地產市場進入新階段，業內普遍認為，中國房地產市場難再現過去的狂飆式發展。當下，多地樓市調整壓力加大，面臨市場信心恢復緩慢、交易活躍度走低等情況，限制性購房政策在因城施策時，適配度已有所下降。

據不完全統計，僅2023年上半年，就有14城放松限購、10城放松限售。

其中，限購政策放松的城市包括滎陽、濟南、長沙、杭州、武漢、贛州、深圳、無錫、廈門、沈陽、鄭州、合肥、寧德、南京等城市。限售政策放松的城市包括惠州、揚州、長沙、常州、深圳、徐州、廈門、鄭州、青島、福清等。

例如杭州臨平、余杭、錢塘區部分街道納入差異化限購范圍，非戶籍居民滿足1個月社保即可在當地購房；合肥廬陽區部分鄉鎮購買住房不限購；鄭州滎陽等地區放開限購。同時，住房政策針對特定人群持續優化調整，如長沙對人才放松購房限制條件，合肥對老年成員家庭及多孩家庭增加限購套數。

此外，發放購房補貼也是各城市支持住房消費的重要手段之一，政策頻次及占比保持高位。

根據中指研究院監測數據，2023年已有超50城執行購房補貼政策，補貼方式主要包括按套或面積一次性補貼、一次性或分期撥付契稅補貼、發放消費券補貼、人才購房補貼、購房價款的一定比例補貼等。

超40城下調首套房貸利率下限至4%以下

在房貸利率方面，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，2023年6月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.55%，下調個10基點，5年期以上LPR為4.20%，同樣下調10個基點。

伴隨著5年期以上LPR下調，當前購買首套房和二套房房貸利率下限分別降至4.0%（5年期以上LPR-20個基點）、4.8%（5年期以上LPR+60個基點），已降至歷史低位。

今年1月5日，人民銀行、銀保監會發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

中指研究院數據顯示，2023以來全國已有超40城調整首套房貸利率下限至4%以下，隨著符合條件的城市逐漸下調利率下限，二季度以來調整首套房貸利率的城市數量有所減少。5月以來，前期積壓需求釋放完成后，購房需求釋放動能減弱，基本面較弱的城市市場調整壓力增加，房價仍有下跌預期。6月底啟動新一輪評估期，各地根據2023年3月-5月的新房價格變化決定是否調整房貸利率下限，部分城市下調房貸利率的預期仍在。

從重點城市來看，6月，重點城市首套房商貸平均利率降至4.0%、二套利率降至4.91%，首套、二套房貸利率均處于低點。未來或將進一步下降，進而降低購房利息成本，有助于購房需求釋放。

中指研究院認為，短期來看，預計需求端政策仍將聚力降低購房門檻和購房成本，核心一二線城市政策有望適度糾偏，“一區一策”、結合生育政策等或是重要方向，如信貸端優化“認房又認貸”、降低首付比例、降低房貸利率等，針對改善性住房需求的信貸政策有望加力。此外，優化限購范圍、降低交易稅費等也存在較大空間，“房票”安置或成為更多城市支持房地產市場發展的舉措之一。企業端政策仍將側重緩解房地產企業的資金壓力、防控風險上，對房企的金融支持措施有望繼續落地。另外，“保交樓”資金和配套舉措也有望進一步跟進，穩定市場預期。

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