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北京日報客戶端 | 記者 師悅

價格該由誰來定、能否和物業費捆綁催繳，因繳費糾紛能否限制業主停車……眼下，業主、物業、開發商因為停車繳費的分歧屢現糾紛，這也成了困擾小區停車管理的難題。

月租費上千元太貴了

(資料圖)

“一個車位一個月就要上千元，太貴了。”近日，豐臺一小區屢屢收到投訴。

一位業主介紹，去年6月底收房入住時，地下車庫中的車位只售不租，未購車位的業主暫且在小區里免費停車。今年5月底，物業突然發布通知，從6月12日起，無車位車輛不能進入地下車庫，如有特殊情況需短時進入車庫，需配合門崗登記。

6月12日那天，數位沒有購買車位的業主被攔在了小區外。

“買房時，售樓處工作人員介紹車位可租可售，怎么就突然不讓進了？”面對業主的質疑，經過協商，物業最終開門放行。

隨后，在業主的要求下，開發商和居民代表就車位租費進行的洽談中，開發商提出車位出租價格每月1500元，另加車位管理費150元。

“我們不屬于高檔小區，而且附近比我們地段好、房價高的小區，一個月停車費800元，一些小區停車費每月才四五百元。”業主紛紛猜測，開發商是利用高價租費倒逼業主購買車位。

對于偏高的月租費大家不能接受，協商不歡而散后，業主和開發商在停車問題上仍處于僵持狀態，“最近，人防車位上還裝了地鎖，沒有購買車位的業主只能避開地鎖插空停車了。”

“街道多次和開發商溝通，希望適當調整價格。可作為車位產權人，開發商有自主定價的權利。”屬地街道相關工作人員介紹：“目前，相關部門已介入，開發商的報價調整到每月1200元。”

8月11日，售樓處負責車位租賃和買賣的銷售介紹，車位月租價格將在8月中下旬確定，價格在每月1200元至1500元左右，業主們可以先參考，最終價格以公示為準。

點評：業主對小區停車費有無話語權

對于業主的疑問，律師魏曉東介紹，這要區分車位的不同類型，開發商自建的地下車庫，且開發商取得了單獨的車庫產權，辦理完經營性停車場備案手續，開發商對外出租時可以自主定價。

“雖然開發商對自有車位停車費收費標準有自主定價權，但開發商定價不能嚴重脫離實際向業主漫天要價。開發商的定價行為要遵守價格法的相關規定，若開發商收取的停車費標準過高，小區業主可以請求業主委員會跟開發商談判，切實維護業主利益。同時，也可選擇向價格管理部門投訴舉報，由政府部門責令開發商整改。”魏曉東說。

先交物業費再辦停車

“先把物業費交了，不交物業費不能辦理續租停車位手續。”因為８月初，停車費到期，在交物業費時，家住大興一小區的胡欣被物業工作人員的一句話頂得生了一肚子氣。

“物業費和停車費是兩碼事，憑什么要‘捆綁’收費？”胡欣介紹，從2017年入住小區開始，物業就要求業主先繳清物業費，才能辦理停車繳費手續。抱著不想跟物業鬧僵的態度，居民還是每次都先繳納了物業費，可大家總感覺心里別扭，像是吃了“啞巴虧”。

為何要“捆綁式催收”物業費和停車費？

胡欣道出了其中的玄機：物業費一年一交，停車費半年一交，總能碰上物業費先到期，停車費后到期的情況。如果你想租小區的停車位、交停車費，就必須先繳清物業費，之前也不能有拖欠。否則“月租車”就會變成臨停車，停車時間一長可是筆不小的費用。這樣，就能盡可能保證如期收到物業費了。

“之所以大家繳納物業費的積極性不高，是因為業主對于物業的服務不滿意。”胡欣掰著指頭數著物業管理的不足：亂停的電動車沒人管；路燈壞了長時間不修；電梯維修不及時；有天中午停水，老人在家等著給孩子做飯，卻怎么都聯系不上物業工作人員……

胡欣無奈地說：“相信大部分業主不是不想交物業費，但物業的服務和捆綁催收的態度讓人無法接受。”

點評：“捆綁”收繳費用是否可取

魏曉東說，停車費和物業費是兩個不同的法律概念：停車費是停車場所對機動車停放的收費，物業接受委托代為收取停車費，與物業向業主提供的物業管理服務不能混為一談，更不能捆綁繳納。“捆綁式催繳”侵害了業主作為消費者的公平交易權。根據有關法律規定，消費者在接受服務時，有權獲得質量保障、價格合理、計量正確等公平交易條件，有權拒絕經營者的強制交易行為。

具有豐富基層社區治理經驗的北京聯合大學教授李凌說，繳納物業費是業主的義務，如果物業服務確實有瑕疵，業主正確的處理辦法是用合法手段維權，例如溝通、找業委會出面等等，而不是拒繳物業費。如果有業主不繳納物業費，物業缺乏資金，實際上也侵犯了正常繳納物業費業主的利益。

私家車被拉進了黑名單

家住豐臺某小區的陳吉，因為是否繳納停車費產生了糾紛，她的私家車被拉入“黑名單”了。

8月3日上午，送孩子去醫院后回家的陳吉看到小區門口電子屏幕顯示，她的車進了“黑名單”。

“我著急取東西送孩子去醫院……”陳吉不斷跟保安解釋，保安才開了門。20分鐘后，陳吉返回時，保安又以沒有交停車費為由不讓她車開出大門。無奈之下，陳吉報了警，在民警的協調下，她才離開小區。

“昨天剛回小區，今天就告訴我車加入‘黑名單’了。”

“最近，因為停車費的問題，糾紛不斷，小區門口總堵車，煩死人了……”業主們議論紛紛：這幾天，不少居民開車進出小區都受到了影響。

陳吉說，占用業主共有道路或其他場地的停車位屬于業主共有，需要通過業主共同決議或和業主協商，超過半數業主同意才可以收費。有的業主就填過一張簡單的“停車服務調查問卷”，且不說是否符合流程規范，還有包括她在內的不少居民連這張問卷都沒見過，物業就直接貼出告示，一個月收費150元。此外，小區劃了900個停車位，光業主的第一輛車就有不下1200輛，即便交了停車費，回來晚了還是沒處停車。

點評：鬧糾紛就能限制車輛進出小區

魏曉東說，業主是否繳納停車費、繳納多少停車費與能否開車進出小區不是同一法律關系。業主對建筑物專有部分以外的共有部分享有權利，小區建筑區劃內的道路屬于業主共有，業主依法享有通行權。如果物業或停車公司因業主未交停車費而拒絕其車輛出入，不符合法律規定，侵犯了業主的通行權。

魏曉東介紹，調整居住小區內業主共有的停車位收費價格有嚴格的程序規定，需得到占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同時同意，即“雙過半”，收費才可調整，否則會有處罰。物業無權擅自調整停車費，物業收取停車費用，應當由業主大會或者業主委員會作出決定，業委會再委托物業代為收取停車費，物業同時可獲取相關服務、維護費用。

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