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北京日報客戶端 | 記者 徐慧瑤

(資料圖)

“民宿+京郊游”熱度不減的當下，也伴生著不少法律風險。2019年以來，門頭溝法院共計受理涉民宿產業案件137件，其中民宿開發、建設階段產生的糾紛占到60%以上。民宿經營者該如何防范法律風險？5月25日，門頭溝法院王平村法庭負責人馬鋼錘對此提出建議。

租房不能超過20年

民宿開發階段的房屋租賃合同，容易出現出租房屋存在多個權利人、宅基地使用權存在糾紛等問題。對此，馬鋼錘法官建議，租房時應注意：一是房屋產權要明確清晰，一般要和房屋所有權人簽訂租賃合同。如果有多個權利人，應注意核查出租人是否取得了其他權利人的同意，并留存相關證據。如果宅基地使用權存在糾紛的，在行政機關確認權屬前，不建議租賃該宅基地上的房屋。二是房屋租賃不能超過20年，超過部分無效。由于民宿產業屬于投資周期長的產業，一般房屋租賃都達到20年，要注意和出租方講清法律和政策，一旦簽訂長期租賃合同，不能隨意解除要回房產。

房屋建設應合法

在民宿建設過程中，容易因合同約定不明、房屋建設不符合政策等問題引發合同糾紛。馬鋼錘法官建議，一是要選取有資質的單位進行建設施工。雖然開發民宿屬于閑置宅基地和閑置住宅的盤活利用，本質上仍屬于農村低層自住房屋，并不要求施工方具備相應的建筑資質。但民宿建設標準、投資水平遠超一般農村房屋標準，往往工藝復雜、項目繁多，且需要進行市場運營，應對工程質量進行嚴格把控，盡量選取有資質的單位進行建設。

二是建設施工合同應對建設分項、施工標準、用料用材、交付標準、工程結算、質量保證金、農民工工資保證金、違約責任等進行明確約定。防止因約定不明產生爭議，增加施工費用。

三是房屋建設應符合北京市相關政策。要嚴格按照村莊規劃和村莊建筑風貌管控施工改建，嚴禁借租賃、盤活利用之名違法違規圈占、買賣或變相買賣宅基地。建設應征求四鄰同意，并妥善處理好相鄰關系，特別是不能為了民宿美觀侵犯四周鄰里正常生活的隱私權。

農民工工資勿拖欠

此外，民宿建設中用工多使用農民工群體，易產生拖欠勞務費用、提供勞務者受害等問題。馬鋼錘法官提醒經營者：一是建設施工合同中明確約定關于支付農民工工資的條款，比如：施工人拖欠農民工工資，發包人代為結算后，應從工程價款中扣除；施工人應預交一定數額的農民工工資保證金，方可進場施工等。

二是發包方與承包方都應盡到合理的安全保障義務，特別是要做好必要的施工措施，提供安全水、電，注意建筑設備、運輸工具使用安全，加強上崗培訓。如有條件，可以為農民工購買商業意外傷害保險，在出現意外時增強賠付能力。

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