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租房，要付給中介一個月的房租；買房，動輒花上十幾萬元的中介費。近日，住建部、市場監(jiān)管總局發(fā)布《關于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的意見》（以下簡稱《意見》），就房產(chǎn)中介要合理降費，引導交易雙方共擔中介費等提出具體要求。而在收費之外，用戶也期待更加規(guī)范的服務。

怎么收：鼓勵“成交價格越高、服務費率越低”

【資料圖】

“你好，要看房子嗎？”臨近中午，在三元西橋區(qū)域，幾名房產(chǎn)中介在店門前，不時詢問著路人。見記者駐足，一名中介主動搭訕，并表示歡迎到店里詳聊。進入店內(nèi)，可看到前臺區(qū)域墻壁上，張貼著營業(yè)執(zhí)照、備案證明、服務承諾、收費標準等多份文件。

《意見》中，兩部門要求，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應當在經(jīng)營門店、網(wǎng)站、客戶端等場所或渠道，公示服務項目、服務內(nèi)容和收費標準，不得混合標價和捆綁收費。

記者走訪的多家房產(chǎn)機構(gòu)，大多能將經(jīng)紀服務收費標準，按租賃、買賣、自愿選擇的其他經(jīng)紀服務費等幾類，以表格形式詳細列出，有的還設置了舉報監(jiān)督電話等。然而也有個別門店，未在進門處、前臺區(qū)域張貼相關材料。同時，中介人員更習慣于口頭告知費用明細和流程，而這有時會與墻上的公示標準有所出入。

此外《意見》提出，各地要合理確定經(jīng)紀服務收費。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀服務費用。各地應鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價。

記者了解到，目前北京地區(qū)的租賃中介費，通常為一個月房租，在此基礎上會有些許折扣。而買賣則是按成交房款的一定百分比來收取，由各家中介自行制定。

鏈家房屋經(jīng)紀人小章介紹，公司中介費按2.7%收取，如果一年內(nèi)有通過公司進行過房屋買賣，可以優(yōu)惠到2.35%。另一處鏈家門店的房屋經(jīng)紀人小趙補充，如果是“一買一賣”的“連環(huán)單”，中介費最低可以做到2.35%，對于上千萬元的“大標的”房屋，費用可能會下探到更低。

距小章所在的鏈家門店50米開外，有一家“我愛我家”門店。店員稱，目前實行的中介費用為總房款的2.16%，“再往下也可以談。”幾百米外的一家麥田房產(chǎn)，中介費用是2%-2.7%之間。一公里外的21世紀不動產(chǎn)門店，中介費用為1.5%。

如果房子本身價格很高，中介費并不會無限攀升。以鏈家為例，小章介紹，對于“大標的”房屋，公司封頂收取的中介費是50萬元。記者以該公司2.35%的優(yōu)惠價推算，對應的房產(chǎn)價格為2127萬元。即超過這一價格的房屋，中介費最多收到50萬元。低于這個價格的，則按房價具體計算。

市民金先生認為，根據(jù)房產(chǎn)的租金、售價，對服務費率“分檔定價”，最終收取相差不大的中介費，這樣的做法比較合適。

兩年前，金先生以270萬元出售自己的一套一居室，換購一套近700萬元的兩居室，一下子付出約18萬元中介費。而購買他房屋的買家，中介費僅7萬元。“中介提供的是服務，一套房子租金幾千還是幾萬，售價兩三百萬還是上千萬，該有的手續(xù)、流程、服務全都一樣，費用卻可能相差好幾倍，太不合理。”

誰來付：賣方市場，“雙邊共擔”施行不易

在經(jīng)紀服務費用支出上，目前市場無論租賃或二手房買賣，一般多由租戶或買家出中介費，房主不承擔費用。此次《意見》中稱，引導由交易雙方共同承擔經(jīng)紀服務費用，被視作對租房、購房者權益的保護，然而實行起來，可能并不容易。

記者注意到，此前在上海、深圳、廣州、成都、重慶等地的房屋交易中，都曾有過雙邊收取中介費用的實踐。如2021年2月，貝殼將重慶區(qū)域的中介費從房屋總價2%上調(diào)到3%，并執(zhí)行雙邊收費，業(yè)主和購房者分別支付不高于總房款的1%和2%。上海早在2018年就施行了雙邊收費模式，但大多數(shù)情況下，中介費都是買家在承擔。

小章回憶，以往房屋買賣中，她遇到賣家出中介費的情況也有，比如房子稅費較高，著急出手等，有的會以讓些房款的方式來體現(xiàn)，其實都是同樣的效果。

如果上述問題都不存在，而硬性規(guī)定雙邊收費，房主很可能會通過上調(diào)房屋總價的方式，將中介費的“羊毛”轉(zhuǎn)移到購房者身上。“業(yè)主傳統(tǒng)的想法是，我同意的底價就是最后要拿到手里的錢，不存在還要往外掏費用這一說。如果非要拿錢，就直接加在底價上。”

“一城一策吧，還是要看這個城市的房產(chǎn)市場是什么情況。”房屋經(jīng)紀人小秦稱，在他們平臺上，房屋租賃偶爾會有交易雙方共同承擔中介費的。“主要是房租單價特別高的情況，像月租金兩三萬元，有的就是業(yè)主出中介費，有的是業(yè)主租戶一起承擔。”

但對房屋買賣，讓業(yè)主和買家共擔中介費，恐怕還需要一段時間的引導。“目前北京市場還是需求大于供給，房地產(chǎn)行業(yè)總體仍屬于一個‘賣方市場’。對業(yè)主來說，他會在多個平臺掛房源，如果哪家提出要他承擔中介費，他可能就在那家下架房源了。或者本來一套房350萬元能賣，現(xiàn)在就得355萬元才能考慮了。”

待規(guī)范：看一次房，推銷電話不勝其擾

除了收費，《意見》還對房產(chǎn)經(jīng)紀的相關服務做出規(guī)定。例如，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)要建立健全客戶個人信息保護的內(nèi)部管理制度，嚴格依法收集、使用、處理客戶個人信息，采取有效措施防范泄露或非法使用客戶個人信息。未經(jīng)當事人同意，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及從業(yè)人員不得收集個人信息和房屋狀況信息，不得發(fā)送商業(yè)性短信息或撥打商業(yè)性電話。

“是該管一管了！”2021年夏天，王女士計劃租一處店鋪辦公。詢問了一座寫字樓里，幾間空置場地張貼的房屋中介電話后，覺得價格過高便算了。沒想到至今足足過去一年半，還是隔三岔五會接到中介的推銷電話。盡管她多次明確表示已經(jīng)沒有租房需求，也無法徹底制止，“不知道我的信息‘共享’給了多少人。”

精裝修有需要嗎？貸款有需要嗎？家具家電搞活動……前腳剛買了房，甚至是僅僅看過房，后續(xù)營銷電話便如影隨形，令人不勝其擾。

此外，房屋經(jīng)紀人一些不妥當?shù)淖龇ǎ灿袛_亂市場之嫌。一年前，因父母來京，小宋打算在家附近租一套房子給老兩口長期居住。他選中的房屋租金為3800元，半年付。而跟房東簽合同前，中介卻神神秘秘建議他，不要和房東簽合同，房款直接付給自己，同意的話可以幫他免去中介費。

這是為什么？在小宋的追問下，中介說了實話。他想在中間當“二房東”，租客有事不必麻煩房東，他每年給房東11個月的房租，剩下1個月的房租自己留下。雖然省去中介費這一條很是誘人，但跟家人商量后，小宋還是拒絕了，堅持和房東去店里簽了正規(guī)合同。“把錢付給中介，說句不好聽的，他哪天如果走人了，我去哪里找呢？”

市民李琳記得，此前自己購房時，曾遇到不同公司的房屋經(jīng)紀人互相競爭。“房主已經(jīng)到店，坐在我對面了，還有另一家中介在給房主打電話，讓他調(diào)高10萬元售價，保證賣出去，好在房主沒有繼續(xù)漲價。為了爭奪房源，中介哄抬房價，這些問題也應規(guī)范。”

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