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“金九銀十”前夕，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)政策密集期。

中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，1-7月，全國(guó)已有超百省市 （縣）優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，出臺(tái)調(diào)控措施超360次。7月共有33省市（縣）出臺(tái)政策42條，政策頻次趨穩(wěn)。8月，一線城市北京、上海、廣州、深圳均相繼釋放積極信號(hào)，相關(guān)細(xì)則有望落地。

政策利好下，地產(chǎn)股強(qiáng)勢(shì)反彈，多只股票走出復(fù)蘇行情。7月，A股漲幅最大的股票為金科股份（000656）（000656.SZ），累計(jì)漲幅達(dá)108.11%。此外，榮盛發(fā)展（002146）（002146.SZ）漲幅也達(dá)79.22%。

(資料圖)

政策持續(xù)落地的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否將啟動(dòng)上升趨勢(shì)？房地產(chǎn)企業(yè)將如何抓住機(jī)遇？購(gòu)房者又應(yīng)如何應(yīng)對(duì)？

8月8日，東方證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家邵宇在2023年博鰲房地產(chǎn)論壇，接受了等多家媒體采訪。

當(dāng)記者問(wèn)及現(xiàn)在是否為市場(chǎng)底部、是否建議一二線城市年輕人入手買房時(shí)，邵宇表示，不好判斷現(xiàn)在是否為市場(chǎng)底部，但建議年輕人謹(jǐn)慎點(diǎn)。

“如果一二線城市的年輕人一開始去買大房子，按照市場(chǎng)價(jià)格去買的話肯定有壓力。因?yàn)榭赡芤焉舷聨纵叺姆e蓄都要用進(jìn)去，加杠桿。那么，這個(gè)行為對(duì)于年輕人來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)還是比較大的，可以再看一看。”邵宇指出。

面對(duì)市場(chǎng)變化，邵宇認(rèn)為此輪復(fù)蘇需要等待的時(shí)間比想象中的更長(zhǎng)一點(diǎn)，要有更多耐心。房地產(chǎn)行業(yè)肯定不會(huì)消失，但玩家和玩法將有極大不同。只有適應(yīng)變化的企業(yè)才能繼續(xù)存活并且繁榮下去。最終能生存下來(lái)的企業(yè)并不是最強(qiáng)的，而是最能適應(yīng)的。

應(yīng)保持耐心

問(wèn)題：今年年初，房地產(chǎn)市場(chǎng)有較好的表現(xiàn)。但進(jìn)入5月，市場(chǎng)發(fā)展趨向平穩(wěn)。你怎么看待這種現(xiàn)象？

邵宇：年初的話市場(chǎng)比較強(qiáng)勁兩個(gè)原因。首先，因?yàn)榉酪哒哒{(diào)整，商務(wù)出行的恢復(fù)力度非常大。其次，去年很多刺激政策在今年第一季度有明顯釋放。

為什么復(fù)蘇速度開始慢慢放緩？因?yàn)檫^(guò)去3年，居民收入增長(zhǎng)并不明顯。為應(yīng)對(duì)未來(lái)的不確定性，居民保守的情緒，也就是增加儲(chǔ)蓄的欲望會(huì)更強(qiáng)。

問(wèn)題：下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)是否會(huì)有所回暖？

邵宇：現(xiàn)在總體的措施在邊際上有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，但并不是特別強(qiáng)烈的刺激政策。房住不炒的邏輯沒(méi)有變化，這次復(fù)蘇需要等待的時(shí)間比以往想象中的可能要長(zhǎng)一點(diǎn)，所以要有一些耐心。

問(wèn)題：近期，鄭州出臺(tái)15條新政穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。你認(rèn)為接下來(lái)會(huì)有其它城市繼續(xù)跟進(jìn)嗎？

邵宇：二線城市可能訴求會(huì)更加強(qiáng)一點(diǎn)。

適者生存

問(wèn)題：未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的空間在哪里？

邵宇：城鎮(zhèn)化進(jìn)程還未結(jié)束，每年有上千萬(wàn)人涌進(jìn)大城市，進(jìn)來(lái)的人大部分可能是學(xué)生，現(xiàn)在的北上廣深房?jī)r(jià)過(guò)高，他們不可能買得起。

按照經(jīng)驗(yàn)看，這些人進(jìn)入城市要租房，這就意味著新增的需求，可能只能通過(guò)公租房或者是租賃住房或者長(zhǎng)租房來(lái)滿足。

這形成一個(gè)比較大的壓力，一方面，要如何維持現(xiàn)有存量房?jī)r(jià)穩(wěn)定，另一方面要讓新人能負(fù)擔(dān)得起，這其中蘊(yùn)含著房地產(chǎn)發(fā)展的空間。

首先，是現(xiàn)有存量的運(yùn)營(yíng)管理有很大的發(fā)展空間。但是，能不能提供年輕人能夠負(fù)擔(dān)得起，又符合他們品位的住房，用哪種方式適應(yīng)現(xiàn)在的供給跟需求的變化，便形成了新的考驗(yàn)。

房地產(chǎn)行業(yè)肯定不會(huì)消失，但是玩家和玩法有非常大的不同。只有適應(yīng)變化的企業(yè)，才能夠繼續(xù)存活并且繁榮下去。最終能生存下來(lái)的，并不是最強(qiáng)的，是最能適應(yīng)的。

問(wèn)題：今年有不少房企已經(jīng)退市，還有一些企業(yè)游走在退市邊緣，這些企業(yè)未來(lái)會(huì)是面臨什么處境？

邵宇：如果在以前的周期，基本上政策出臺(tái)后，企業(yè)出了ICU就直奔KTV。但現(xiàn)在出了ICU 后，也有一段長(zhǎng)時(shí)間的刮骨療傷。當(dāng)項(xiàng)目清理以后，會(huì)有一部分資產(chǎn)被并購(gòu)處理。

按照交易所的規(guī)則，因?yàn)槠髽I(yè)達(dá)不到既定的要求，自然就會(huì)退市。那么這些企業(yè)會(huì)不會(huì)回來(lái)，取決于基本面有沒(méi)有根本好轉(zhuǎn)。即便回來(lái)，跟以前也肯定完全不一樣，實(shí)控人、經(jīng)營(yíng)模式、經(jīng)營(yíng)內(nèi)容等會(huì)發(fā)生較大轉(zhuǎn)型跟變化。

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