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近期，公募REITs市場波動幅度加大，部分產品跌幅較前期有所擴大，引發市場關注。據悉，機構行為主導了本輪REITs價格波動，部分投資者止損造成價格下跌。專家表示，當前REITs市場經歷的價格下行是估值理性回歸的過程，也是市場價值發現機制逐步完善的必經過程。從內部收益率等指標來看，部分REITs產品已具備長期配置價值，投資機會明顯。

底層資產基本面向好

截至6月6日收盤，已上市的27只REITs產品今年以來均出現不同程度的下跌。“從當前市場情況來看，機構投資者對REITs投資采取相對謹慎的態度，去年年報披露后，部分產品出現價格下跌，市場出現了分化現象。”一位REITs機構投資者表示。

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市場機構研究顯示，部分基礎設施項目經營業績不及預期、前期存在發行溢價、市場投資者交易趨同可能是此次公募REITs連續下行的重要因素。

但部分超跌的REITs產品已顯現長期配置價值，其分派率和內部收益率正逐步提升。以當前下跌最深的高速公路類來看，以6月6日高速公路REITs收盤價計算，部分產品對應的內部收益率已經提升至10%以上，能為投資者提供較高的投資回報。

已披露的REITs一季報顯示，各板塊底層資產基本面向好發展的趨勢沒有改變。大部分高速公路行業產品的底層資產通行費收入同比實現正增長。工業廠房板塊中，部分REITs產品的可供分配金額完成度超過25%。而倉儲物流和保障房兩大板塊的底層資產出租情況較為穩定，支撐業績的抗周期屬性更強。對于首次發布季度報告的嘉實京東倉儲基礎設施REIT，三個底層資產在報告期末時點的出租率均達到100%，運營情況保持穩健。華夏基金華潤有巢REIT的2個底層資產在2023年一季度的出租率也較2022年有所增長。

“從交易行為來看，投資機構普遍均會設置止損線，由于價格下跌，部分REITs產品已經觸及止損線。”上述REITs機構投資者表示。據初步了解，部分投資者以“固收思維”設定的止損線水平遠窄于權益投資止損線。而面對兼具權益屬性的REITs產品，在當前的形勢下，投資機構應審慎評估，理性判斷止損線設置是否合適。恐慌情緒下的拋售行為或將錯失投資良機。總體來看，市場情緒修復指日可待。

完善機制推動市場行穩致遠

國內REITs市場仍處于建設發展初期，市場定價中樞、各行業板塊定價邏輯仍在探索中。隨著當前市場各方不斷博弈，后續不同資產價格將不斷分化，市場價格將不斷向價值回歸，投資人將在價值回歸中找到投資機會。

“在此輪下跌過程中，蘊含著較大的投資機會，當前REITs產品已經體現出強勁的基本面復蘇跡象，值得進一步關注。”一位業內人士表示，“誠然，未來的REITs市場將出現一定的分化過程，但這是資本市場的自然現象。業績好的產品必然會激發新一輪的投資熱情。”

REITs市場價格走弱是市場充分博弈下的正常調整，也反映了市場建設中存在一些深層次的難點和問題，部分機制安排與市場需求的匹配程度有待提高，需要通過進一步改革創新解決完善。

近期，首批獲批的擴募項目已完成擴募發售，進一步為REITs市場帶來新的源頭活水。市場人士表示，為推動REITs市場逐步壯大、行穩致遠，建議在信息披露制度、引入長線資金、優化投資者機制、提升項目運營管理效率等方面完善制度安排。

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