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首批4單公募REITs擴募項目進度再更新。5月19日，博時基金、中金基金、紅土創新基金、華安基金等4家基金管理人，分別發布旗下公募REITs基金份額持有人大會表決結果暨決議生效的公告，以及擴募并新購入基礎設施項目招募說明書等。

受訪專家和機構表示，擴募完成后，有利于相關基金提升所持有基礎設施資產的區域多樣性及分散度，預計能夠促進基礎設施資產持續穩定運營、實現資產增值。同時，“首發+擴募”雙輪驅動的發展格局逐漸形成，將進一步推動公募REITs常態化發行。

(資料圖片)

促進資產持續穩定運營

根據相關公告，基金持有人大會詳細披露了擴募方案，包括擴募發售方式、發售對象及配售安排、發售價格和定價方式、募集資金用途等情況。

具體來看，博時蛇口產園REIT、中金普洛斯REIT、紅土創新鹽田港REIT、華安張江光大REIT本次擴募均為向特定對象發售(定向擴募)。其中，博時蛇口產園REIT本次擴募擬發售金額不超過13.478億元(含本數，下同)，擬發售份額上限為5.768億份(含本數，下同)；中金普洛斯REIT本次擴募擬發售金額不高于18.53億元且不低于18.21億元，擬發售份額上限為4.58億份；紅土創新鹽田港REIT本次擴募擬發售金額不超過4.148億元，擬發售份額上限為1.6億份；華安張江光大REIT本次擴募擬發售金額上限為16.40億元，擬發售份額上限為4.85億份。

對于投資者較關心的擴募發售價格，4家基金管理人公告均顯示，本次定向擴募發售價格將通過競價方式確定，發售價格應當不低于定價基準日前20個交易日基礎設施基金交易均價的90%。

根據相關公告，博時蛇口產園REIT擴募資金將用于認購招商蛇口博時產業園基礎設施2期資產支持專項計劃資產支持證券全部份額，進而最終用于新購入招商局光明科技園科技企業加速器二期項目；中金普洛斯REIT擴募募集資金在支付必要費用后全部用于新購入基礎設施項目；華安張江光大REIT擴募的實際募集資金在扣除基礎設施基金層面預留費用后，擬全部用于認購華安資產張潤大廈資產支持專項計劃全部資產支持證券，進而新購入基礎設施項目(即張潤大廈項目)；紅土創新鹽田港REIT擴募資金將用于認購深創投-鹽田港倉儲物流2號資產支持專項計劃的全部資產支持證券，并最終投資于世紀物流園項目。

“本次擴募完成后，中金普洛斯REIT持有的倉儲物流園區可租賃面積達到約116萬平方米，有利于基金提升所持有基礎設施資產的區域多樣性及分散度，預計能夠促進基礎設施資產持續穩定運營并爭取實現資產增值。”中金基金相關負責人在接受《證券日報》記者采訪時分析稱，倉儲物流作為我國REITs市場的重要品類，順應經濟高質量發展大勢，未來可期。

博時蛇口產園REIT基金經理劉玄對《證券日報》記者表示，博時蛇口產園REIT擴募后，較高的管理規模將有利于運營管理成本的管控、有助于持續優化管理機制和人員配置，從而提升基礎設施項目的收益水平。此外，優質資產的不斷注入，有助于提升相關基金的市場關注度，進而提高其在二級市場的流動性。

此外，根據公告，華安張江光大REIT的基金合同期限由20年延長到35年，延長后的基金合同期限為自2021年6月7日至2056年6月6日。

真正實踐投資良性循環

隨著《關于規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)項目申報推薦工作的通知》等一系列政策措施的出臺，劉玄認為，“將進一步推動公募REITs審批的常態化。”

“目前，擴募是REITs最具特色的發展途徑之一，也是REITs生命力的重要源泉，能夠支撐REITs市場向深度、廣度發展。”中金基金相關負責人表示，“十四五”規劃和2035年遠景目標綱要對資本市場改革發展提出了明確的要求和部署，其中一項重要部署就是“推動基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)健康發展，有效盤活存量資產，形成存量資產和新增投資的良性循環”。REITs擴募真正實踐了投資的良性循環，通過置入核心優質資產，有利于提高基金的投資分散性，促進基金長期穩健運營。同時，將進一步推動我國基礎設施領域投融資機制創新，深化金融供給側結構性改革，有助于增強資本市場服務實體經濟的質效。

談及投資者應如何選擇相關標的，中信證券首席經濟學家明明在接受《證券日報》記者采訪時建議，從資產層面，可關注公募REITs底層資產營收能力和增長潛力，包括資產所處區位、出租率、租金水平、租戶結構等；從基金層面，需評估擬擴募資產對于REITs現金分派率的拉動效果等。

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