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來源：21世紀經濟報道

11月，房地產指數(申萬一級行業指數，下同)以27.80%漲幅一騎絕塵，建筑材料(地產產業鏈)漲了20.51%，排名第二。

(相關資料圖)

其它作為地產產業鏈上密切相關的一環，比如銀行漲了14.12%；建筑裝飾漲了13.8%；家用電器漲了13.49%；鋼鐵漲了10.95%。

房地產主題基金，以及一批配置了房地產行業的基金也隨之表現出色。比如僅11月一個月時間，王延飛管理的東方紅睿璽基金收益21.06%，鄢耀管理的工銀瑞信金融地產A收益19.12%，杜洋管理的工銀瑞信戰略遠見A收益17.4%。

當李曉星、鄢耀、丘棟榮、杜洋、童蘭、王延飛等明星基金經理提前增持埋伏房地產行業時，但也有部分基金在暴漲前割肉離場，比如周蔚文、胡昕煒、鄭巍山、王健等。

支持他們不同選擇背后有著不同的投資邏輯和投資風格。

房地產“三箭齊發”

光大證券指出，房地產指數大漲的背后，是11月以來房地產政策“三箭齊發”。

第一支箭是銀行信貸支持力度進一步增強。據不完全統計，11月以來，全國各地銀行與房企新增授信簽約額已超2.9萬億元。這一政策始于9月底，11月進一步增強信貸支持力度。

第二支箭是擴大民營企業債券融資支持工具。

11月8日，在央行支持下，交易商協會繼續推進并擴大民營企業債券融資支持工具。

第三支箭是股權融資松綁。11月28日，證監會決定在涉房上市公司股權融資方面調整優化5項措施。這是自2016年證監會叫停房企股權融資以來的松綁。

光大證券認為，房地產利好政策頻出，“三箭連珠”供給端融資支持框架基本形成，預期隨著國內疫情管控優化，經濟活動復蘇，居民收入預期修復，房地產行業供需回暖可期。

事實上，房地產指數隨著國家宏觀政策的調整經過了幾番跌宕起伏。

其最高點數出現在2015年6月15日，達到7550.85點，最低點出現在今年11月1日，為2536.14點，較最高點腰折過半，下跌逾65%。

今年前十個月房地產指數在下跌，從年初的3371.59點跌至11月1日的2536.14點，指數下跌近24%，不過經過11月大漲27.80%，到11月30日年內房地產指數的跌幅已縮窄至2.31%。

誰在大舉買入？

春江水暖鴨先知。

在迎來11月房地產股暴漲之前，整個三季度，主動權益基金總體上都在增持房地產行業。

根據銀華基金研究部統計的數據，以成交額占比來衡量，房地產成產額持續上升，成為三季度擁擠的熱門賽道。

來自華寶證券的統計顯示，2022年三季度，主動權益基金配置房地產行業2.81%，主動增持了0.52%，是三季度增持的第二大行業，僅次于軍工。

而記者據數據統計，成立于2022年以前、規模大于2億元的房地產主題基金共68只(A/C類合并計算為1只基金，下同)。

其中，在三季度，有51只房地產主題基金加倉房地產行業，占比75%；僅有17只房地產主題基金降低了房地產的持倉，占比25%。

也即是說，三季度3/4的房地產主題基金在加倉，1/4在減倉。

涉及加倉的百億級基金經理包括李曉星、杜洋、鄢耀、謝治宇、童蘭、董理、王延飛、李永興等。

此外，非房地產主題基金也在加倉，比如丘棟榮、王斌、胡宜斌、王元春、劉暢暢等知名基金經理旗下基金。

事實上，在房地產指數暴漲前，一批價值投資者已提早埋伏。

比如，丘棟榮旗下的中庚小盤價值、中庚價值靈動靈活配置三季度都增持了近2個百分點的房地產倉位。

丘棟榮在三季報中明確表示，看好大盤價值股中的金融、地產等。

丘棟榮指出，房地產市場政策從限購、金融等多維度進一步放松，進入風險暴露徹底后的修復階段，地產行業初露剩者為王的特征，更集中于高信用、低融資成本優勢的央企龍頭公司，這些公司短期受益于政策推動的需求反彈，中期受益于供給有量、購房者偏好轉變及理性回歸，長期受益于市場格局優化和占有份額持續擴張。這些公司的抗風險能力、潛在成長性和盈利質量都會更為優異，并且當前的估值極低，有較好的回報潛力。

另一位明星基金經理李曉星也在加倉房地產。比如其管理的銀華大盤定開三季度房地產倉位增加了15.69個百分點，此外，其管理的銀華心誠、銀華心享一年持有等基金也對房地產行業有所增持。

李曉星在三季報中明確表示，房地產在三季度密集出臺政策托底，估值先行于銷售修復。其判斷政策會跟隨基本面的情況迅速應對。盡管目前的銷售依然在下行通道中，但伴隨基數的走低，未來銷售的同比壓力也在逐漸減輕。隨著銷售的改善，也將拉動投資，在此期間，房地產一般會有超額收益，優選央企國企股東背景的公司。

童蘭在興全趨勢三季報中表示，經濟復蘇是一個大方向，而為了經濟復蘇必須解決一些核心矛盾，比如房地產。

鄢耀管理的工銀瑞信金融地產三季度加倉近2個百分點，三季度在操作方面，他加倉銀行、地產，減倉非銀行金融。

他認為，整體系統性風險相對有限，無需悲觀。后續主要操作思路是保持均衡配置，一方面配置低估值品種，另一方面關注業績改善明顯、估值較為合理、長期看具備成長稀缺性的標的。

誰減倉了？

與內資抄底房地產股相反，三季度外資大幅流出地產鏈條。

三季度，陸股通凈流出房地產行業(申萬一級行業，下同)11.77億元，同時房地產相關產業鏈都出現了陸股通凈流出，其中銀行凈流出超218.61億元，建筑材料凈流出68.98億元，家用電器凈流出50.34億元。

四季度，陸股通繼續流出房地產行業，10月陸股通凈流出10.50億元，11月凈流出19.42億元。

對此，李曉星在三季報指出，這反映了外資對于地產風險的一些擔心。

從統計來看，部分房地產主題基金在減倉房地產行業，減倉幅度較大的是九泰銳富LOF，三季度末較二季度末降低了20.56個百分點，建信中國制造2025A也較二季度末降低了11.64個百分點。

但上述這兩只基金房地產倉位的降低或許并非主動行為，九泰銳富LOF甚至在三季報中表示，大幅加倉了優質地產股。

這兩只基金房地產倉位的下降或是因為兩只基金都在三季度出現了大規模凈贖回，它們較二季度末份額分別降低了23%和29%。

三季度，還有三只房地產主題基金——銀華智能建造、工銀瑞信國家戰略主題、東方紅產業升級——減倉房地產，但這三只基金今年前三季共分別增持房地產31.69%、25.62%、20.06%，它們在三季度只是小幅調降了房地產倉位一兩個百分點，總體上這些基金今年仍是大幅加倉房地產行業。

總體來看，僅有少量房地產基金三季度和前三季度都減持了房地產倉位。

也就是說，房地產主題基金今年以來總體上是看好房地產行業，總體保持增持的態勢。

與之相對，部分明星基金經理在房地產暴漲前割肉了，比如周蔚文在三季報中明確表示，板塊方面，減持房地產、電子、生物醫藥和食品飲料的權重。

他減持背后的原因是，三季度內組合配置內有明顯負收益的是房地產、電子和新能源產業鏈的相關個股。

此外，數據顯示，百億明星基金經理，如胡昕煒、鄭巍山、何肖頡、王克玉等，也在三季度減持了房地產行業。

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